La Propiedad Horizontal y la Revisoría Fiscal

En Colombia se encuentran diversos tipos de residencias como las propiedades horizontales, que son un conglomerado de edificaciones que comparten un entorno mediante áreas comunes y áreas privadas.

Como muchas cosas en la vida, hay que cumplir reglas y normas para una sana convivencia, como es el caso de la propiedad horizontal. Por tal razón es importante que usted señor lector, conozca los requisitos que debe cumplir una propiedad horizontal en cuanto a la obligación de contar con un revisor fiscal, la ley que lo regula, clases de propiedad horizontal y las sanciones a las que está expuesto en caso de no contar con revisoría fiscal. Así que, si usted reside en una copropiedad o hace parte del consejo de administración, lo invitamos a leer este artículo.

Entrando en materia, la propiedad horizontal está regulada por la Ley 675 del 2001 y en ella se da a conocer todos los reglamentos, disposiciones, derechos de la copropiedad, terrenos, entre otros. Pero…

¿Cuál es su clasificación?

Actualmente, las propiedades horizontales se categorizan de la siguiente manera:

Adicionalmente, “la ley 675 de 2001 contempla una serie de órganos que se han de encargar de la administración general de la propiedad horizontal, como la Asamblea General de Copropietarios.”[1]

Ahora bien, hablemos de las entidades que están obligadas a tener revisor fiscal. Hay sociedades comerciales que se obligan a tener revisor fiscal según el tope de ingresos o activos brutos (para mayor información consultar el parágrafo 2 del artículo 13 de la Ley 43 de 1990); otras empresas las establece el Código de Comercio (mayor información consultar el artículo 203 de la norma indicada). Sin embargo, las normas para las copropiedades están dadas por disposiciones legales diferentes de las mencionadas, como el artículo 56 de Ley 675 de 2001.

Es así como, en esta norma se indica (…) “la figura del revisor fiscal es potestativa en las propiedades horizontales de uso residencial, esto quiere decir que está a consideración de la asamblea general de copropietarios designar si la copropiedad debe contar o no con revisor fiscal, al igual que elegir a la persona que desempeñaría el cargo según lo establecido en el numeral 5 del artículo 38 de la Ley 675. Así mismo, las copropiedades de uso comercial o mixto, sí se encuentran obligadas a contar con esta figura.[2]

Hay ciertos requisitos que debe cumplir la persona que designan para dicho cargo, es decir el revisor fiscal. En esta regulación normativa se menciona que el revisor fiscal no puede:

• “Ser propietario o tener bienes privados dentro de la copropiedad.

• Tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, con el administrador y/o miembros del consejo de la administración, o cualquier otra situación que pueda poner en riesgo su independencia y objetividad.
• Ejecutar actividades de carácter administrativo, tales como tomar decisiones administrativas o participar en la preparación de información contable.”[3]

Por otra parte, hablando de las sanciones en las que se incurre por no tener revisor fiscal, no son muy específicas si nos referimos a cuantías o multas, pero (…) “si existen señalamientos que por el incumplimiento de ciertas funciones del revisor fiscal ocasionan sanciones.

Entre los incumplimientos se encuentra la no presentación de estados financieros, señalada en el artículo 42 de la Ley 222 de 1995, donde se mencionan sanciones por las que la administración deberá responder.

Por su parte, el incumplimiento de la firma de declaraciones tributarias podrá originar, a su vez, sanciones, dado que, en caso de que una empresa obligada a tener revisor fiscal no lo haga, las declaraciones se entenderán como no presentadas ante la [Dirección de impuestos y Aduanas Nacionales – DIAN-]. Así lo dispone el literal d) del artículo 580 del Estatuto Tributario –ET–.

Adicionalmente, se debe tener en cuenta que[,] si la [DIAN] da por no presentadas las declaraciones tributarias, la empresa difícilmente podrá acceder a créditos bancarios o a la venta de acciones, dado que la confiabilidad de información contenida tanto en las declaraciones tributarias como en los estados financieros es una cualidad que se obtiene al llevar la firma del revisor fiscal.”[4]

En conclusión, “los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contador público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios.
Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto.”[5]

 Finalmente, la revisoría fiscal es una herramienta que permite la fiscalización y revisión de los procesos de la diferentes empresas o copropiedades permitiendo evaluar y minimizar riesgos.

Elaborado por:
Dayana Ramírez

Corregido por:
Ingrid Cárdenas
Abogada.

Aprobado por:
Fernando Guzmán Acosta
Gerente General.